Có nên mua bất động sản phát mãi?
Những người quan tâm mua nhà đất phát mãi cần xem xét một số khía cạnh trước khi ra quyết định mua tài sản của ngân hàng phát mãi hay không.
Trước hết bạn cần hiểu rằng các ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh BĐS, họ chỉ quan tâm đến viêc thu hồi vốn cho vay (thường là 70-80% giá thị trường). Do vậy, ngân hàng thường ưu tiên để cho con nợ tự bán tài sản lấy tiền trả nợ để tránh mọi thủ tục và chi phí kiện tụng. Nếu không thành công thì ngân hàng mới làm thủ tục kiện con nợ ra tòa, kê biên tài sản và ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường. Những người quan tâm mua nhà đất phát mãi cần xem xét một số khía cạnh trước khi ra quyết định mua tài sản của ngân hàng phát mãi hay không.
- Nhà đất phát mãi là gì?
Nhà phát mãi hay còn được gọi là những ngôi nhà bị tịch biên tài sản, bởi hầu hết những ngôi nhà này là do khi một người nào đó muốn vay tiền ngân hàng với một số tiền khá lớn và cần những món tài sản có giá trị ngang ngửa để đảm bảo việc trả nợ về sau, lúc này họ sẽ sử dụng hình thức là thế chấp nhà cửa cho ngân hàng.
2. Các rủi ro khi mua nhà đất phát mãi
2.1.Tình trạng pháp lý.
Việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng.
Nếu người mua làm việc với trực tiếp với chủ nhà (con nợ) thì có nghĩa là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu tài sản vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng.
Do vậy, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của ngôi nhà phát mãi là điều cần thiết để tránh những rủi ro sau này.
Nếu không nắm rõ tình trạng pháp lý (quyền sở hữu) của ngôi nhà thì người mua không nên dấn thân vào môt phi vụ đầy tính chất phiêu lưu.
2.2.Thương vụ phức tạp.
Không giống như các giao dịch mua bán thông thường khác, việc mua bán tài sản phát mãi là thương vụ có sự tham gia của 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua.
Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì người mua sẽ phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn các rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.
2.3.Người phải thi hành án không hợp tác.
Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ chống đối không chịu bàn giao tài sản.
Lúc này người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian.
Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.
2.4.Kiện cáo, khiếu nại.
Tài sản khi phát mại trên sàn đấu giá được 3 đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo đúng luật định.
Tuy nhiên, vướng mắc vẫn có thể diễn ra khi chủ sở hữu tài sản khiếu nại do không hài lòng về giá.
Thông thường, cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá, khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường…
Nói chung, khi chủ nhà không hợp tác họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do để khiếu nại, và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được.
3. Những lời khuyên giúp bạn mua tài sản mà ngân hàng phát mãi thành công
3.1.Phương pháp chính thống.
Người mua nhà đất tịch biên từ ngân hàng nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro sau này.
Khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Do đó, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý nên người mua tài sản của ngân hàng cũng sẽ được bảo vệ trước mọi vướng mắc.
Tuy nhiên, mua nhà đất phát mãi qua hình thức đấu giá thì tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi nó đã phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá.
3.2.Thanh toán an toàn.
Người mua tài sản phát mại nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ).
3.3.Danh sách nhà đất ngân hàng phát mãi.
Nhiều công ty môi giới BĐS được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ nên danh sách các BĐS phát mãi được cập nhật một cách thường xuyên. Bạn hãy liên lạc với họ để được tham khảo các danh sách này. Ngoài ra, thông tin các căn nhà mà ngân hàng bán phát mãi thường có trên các trang tin, rao vặt nhà đất trên các tờ báo hoặc được niêm yết trên trang web của một số ngân hàng.
3.4.Rủi ro cao, lợi nhuận cao?
Người mua tài sản phát mãi với giá rẻ thường có thông tin nội bộ trong ngân hàng rồi làm việc trực tiếp với chủ sở hữu. Nếu bạn mua nhà tịch biên của ngân hàng để ở, giá rẻ 20% so với giá thị trường thì có thể mua. Đối với người mua mua nhà phát mãi để đầu tư thì sẽ phải tính toán nhiều yếu tố như khả năng thanh khoản, vốn đầu tư và chi phí lãi vay…
